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今年的“十一”黄金周，多数业内人士将其视为观察楼市回暖成色的一个重要窗口。
10月6日，记者实地走访了深圳龙岗、龙华等区域的多个在售楼盘。在采访中，记者了解到，国庆节假期期间，多数开发商的让利积极性提升明显，送家电、折扣让利、现金优惠等促销手段不一而足，实际看房量则与往年同期基本持平。
部分受访一线销售人员反映，来访量虽然有所增长，成交却未同步放大，客户购房决策周期拉长、比价心态加重，市场分化明显——个别项目仍表现活跃，但多数楼盘的热度相较9月下旬呈现降温趋势。
同时，记者获悉，当前，政策利好与理性观望相互交织，多数购房者更关注交付安全与产品品质，价格已非唯一决定因素。
优惠加码、成交放缓
国庆深圳楼市热度几何？
10月6日，记者到访深圳龙岗区远洋城营销中心时，临近正午，现场仍有超过五组客户。该楼盘置业经理陈作尧告诉记者，远洋城主力户型为65至89平方米，价格区间在200万元至300万元。假期期间，远洋城推出“送家电+额外让利1至2个百分点”的组合优惠，吸引了不少刚需客群；截至当日，已成交超过30套房源。
无独有偶，针对“十一”黄金周，同样地处龙岗区的新世界188，加推了约180平方米的大户型产品，并同样跟进了让利1至2个百分点的优惠政策；位于龙华区的金地启曜则针对不同户型，推出4万至12万元的现金优惠。
乐有家研究中心监测数据显示，10月1日至5日，深圳乐有家门店新房签约量同比上涨9%，二手房签约量同比上涨11%。
值得注意的是，10月1日当天，深圳一手住宅看房量环比涨超169.3%，签约量环比上涨160%，到访量创下9月中旬以来高点。
多家机构将假期首日的亮眼表现归因于政策效应的集中释放。8月28日，央行、住建部等多部门同日出台三份重磅政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产基础制度进行重构；9月29日，财政部等三部门进一步明确自10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，实施期暂定1年。
在走访中，记者注意到，深圳多个成交靠前区域的楼盘人气冷热不均——有项目单日接待近20批客户，也有项目整个下午仅2至3组到访。
龙华某资深置业经理向记者坦言，今年“十一”黄金周的实际签约转化率稍逊预期，“购房者的决策链条明显缩短了‘犹豫期’，却延长了‘比价期’——新政提振了信心，但客户不再冲动入市，而是货比三家后才做决定”。
事实上，这种“理性回暖”在成交结构上体现得尤为明显。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市大概率呈现“结构性银十”的格局，成交量环比回暖，但难以出现量价齐升，热度将集中在高性价比、区位优越、品质突出的项目上；市场整体“好盘少、一般房源多”的供需错配依然存在。
结构分化：谁在买、谁在观望？
当下，购房者群体的心态也在发生深层次变化。
计划在龙华购置首套房的高女士给记者算了一笔账：贴息政策加上长周期房贷，省下的利息不是一笔小数字。“但现在不会着急下手了，最关心的是开发商能不能按时交楼，不想踩坑。”她的顾虑并非个例。记者在走访中发现，交付安全性已取代价格因素，成为不少购房者的首要考量。
供给端的变化也正在重塑市场竞争格局。随着新版住宅项目规范落地和深圳“计容新规”推行，新一代住宅产品得房率普遍达到90%以上，部分项目甚至突破100%。
有行业专家表示，符合好房子标准的各项指标正在成为购房者决策的核心权重，优先级逐渐超越了地段和学区等传统因素，新规产品对旧规库存的打击也正在加速市场分化。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍对此的判断是，住房需求已从“有没有”转向“好不好”，房子的价值锚点正从“涨不涨”转向“好不好”。
二手房方面，深圳市场需求的层次正在向上延伸。相关数据显示，9月以来，深圳二手房成交总价1000万元以上占比达17.1%，较8月增加4个百分点。链家东大街店商圈经理陈广志认为，深圳二手市场的修复正在向改善、高端等更多需求层次延伸。另据深圳贝壳研究院监测，10月1日至5日，贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长23%。
深圳贝壳研究院院长肖小平表示，国庆假期的相关数据，直观体现前期政策红利持续落地推动了市场成交向好。不少购房者选择在假期集中看房、节后签约。节后能否迎来补签“小高峰”，将是检验这轮回暖成色的关键。对于开发商而言，在需求分化、供给分层的市场环境下，仅靠优惠让利已不足以打动潜在购房者，产品力与交付确定性，才是关键胜负手。
作者：刘逸鹏
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